本文摘要：长租公寓兴起谓之资本四散 抢筹万亿级出租市场目前市面上长租公寓品牌兴起固然是一线城市逐步转入存量房时代，房价更进一步走高、购房门槛升级，但居住于市场需求却无法被替代而引起的资本提早布局。

长租公寓兴起谓之资本四散 抢筹万亿级出租市场目前市面上长租公寓品牌兴起固然是一线城市逐步转入存量房时代，房价更进一步走高、购房门槛升级，但居住于市场需求却无法被替代而引起的资本提早布局。与以往有所不同，国内投资者正在沦为这一轮出租市场的规则制造者。在一线城市和热点二线城市，资本近年来开始加码长租公寓市场。

各类房地产产业链企业也开始增大在该领域的投放。今年7月，世联行制订减20亿元投向长租公寓建设项目，还白鱼发动成立规模3100万元长租基金，将投向上海商业物业。日前，低和资本首个服务式高端公寓低和海德公馆亮相上海，该项目是2015年低和资本从新世界手中并购装修而来，白鱼再行出售。

链家研究院上海高级分析师钱宁罗认为，目前市面上长租公寓品牌兴起固然是一线城市逐步转入存量房时代，房价更进一步走高、购房门槛升级，但居住于市场需求却无法被替代引起的资本提早布局。但长租公寓产品本身是高端服务式公寓与小业主公寓之间的折中产品。

与以往有所不同，国内投资者正在沦为这一轮出租市场的规则制造者。长租公寓发展快速增长陈劲松在世联行2015年财报《致股东信》中具体回应，如果说过去的十年存量市场只集中于在二手楼交易，那么规模低约两百万亿以上的存量资产运营、交易、出租和金融化，将不会是中国房产下半场最有一点注目的大市场。世联行透漏，此次长租公寓建设项目将投资24.8亿元，白鱼在经济比较繁盛、租房出租市场需求强大的一线、二线城市使用出租方式建设13万间长租公寓。

近年来上升的房价令其这类市场步入更大机遇，核心城市的出租市场也在水涨船高。上海中原市场研究部数据，7月出租市场沿袭交易热度，租客量较6月快速增长1-2成，以上班族为主。中心区域房源供给较充裕，出租成交量下降;外围区域如浦江镇、松江、嘉定等，需求量集中于在地铁沿线，房源开始供不应求，租金也顺势上涨。据住建部统计资料，目前我国通过市场出租解决问题居住于的总人口超过1亿人以上，年租金已突破1万亿元。

卫计委公布的《中国流动人口发展报告(2015)》表明，2014年末我国流动人口约2.53亿人，预计至2020年将减少到2.91亿人。全国第六次人口普查数据表明，当前国内89.5%的可出租房屋来自私人租赁住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占出租总供给的25%-30%。目前，白领公寓主要集中于在一线城市以及繁盛的二线城市如成都、武汉、杭州，这些城市流动人口多，租房市场需求充沛，房屋供给充足，给青年公寓培育了很好的土壤。最先转入长租公寓的是房地产中介，如链家的自如寓品牌，根据链家上海自如寓品牌涉及人士透漏，从2011年-2016年，该品牌的客户超过了50万人。

2016年上半年，随着商改租等支持性政策实施，开发商、酒店管理公司等企业陆续涌进长租公寓市场，规模效应突显。前瞻产业研究院在公布的报告中认为：未来公寓行业不会面对统合和配对，现阶段强势的二房东在部分区域仍不会自由选择做到小而美，但随着行业的供应链和资金链陆续成熟期，优质公寓企业可能会自由选择用吞并或加盟的手段扩展自己。在2015年-2016年，公寓行业才不会确实经历市场考验，确实的跨区域市场发展才能引导行业在发展中南北成熟期。

资本洼地：盘活存量在房地产转入存量时代的当下，更加多投资方开始将目光改向这一领域。而长租公寓作为轻资产，在扩展项目、改建房屋时也必须大量资金反对。

多达，2012年至2014年，大量长租公寓开始取得投资。2014年运营商类长出租公寓融资数量快速增长尤为明显，而2015年平台企业获投数量剧增。截至目前，涉及的投融资事件有50余起。

27家公寓企业获投，融资总规模约合人民币60亿(并未发布具体金额的投资并未列为统计资料范围)。其中13家为平台类，14家是公寓运营商。

构建亿级融资企业共7家;获投千万的企业最多，约10家。长租市场密集融资集中于在2014年下半年至2015年上半年，2015年下半年由于国内经济增长速度疲态显出，公寓融资也渐渐上升;2016年3月起渐渐转好。2015年，一些长租公寓企业开始全国布局。21世纪经济报导记者不几乎统计资料，前述投资中牵涉到70余家投资方，有9家参予投资了同一个企业的多轮融资。

其中，华平投资、中国平安、IDG资本、晨兴资本参予了被投企业截至目前的全部融资阶段。另据记者独家得知，魔方金服近期将透露已完成新一轮融资。魔方金服正式成立4个月之后取得3家风投机构千万级Pre-A轮融资。

截至目前魔方金服已与8个城市的100多家品牌公寓、酒店、创客空间及黄金地段商业地产创建合作。合作的长租公寓超强20万间，发售产品总规模多达1个亿。前述发售高端公寓项目的低和资本，仍然以来就是通过并购核心区域的商业物业，展开升级改建，再行通过旗下基金谦和运营，提供报酬。

低和资本继续执行合伙人苏鑫指出，一二线城市的存量时代早已到来，核心地段高端公寓面对产品结构的升级换代。但由于上海存量房较多，如何增进核心区域建筑的更新换代是提高其价值的关键。

海德公馆作为其全国范围内首个公寓改建项目，对旧城区的改建具备最重要意义。2012年10月，坐落于上海市静安区的原中华企业大厦被低和资本以7.9亿元并购。这座曾多次的亿元楼由于租客换人等原因纳税能力波动。低和资本并购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提高和改建，特别是在是资产管理能力的提高，使得静安低和大厦的租金从4.0元/平方米天一跃升到7.0元-7.5元 /平方米天，被誉为当年上海写字楼市场租金快速增长最慢的项目。

当前，上海核心地段高端公寓面对产品结构新一代，低和资本于是以逃跑这一机会。据理解，目前该片区在购项目的均价在10万左右，而据高和涉及人士透漏，海德公馆将采行底价入市策略。

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